2021. 8. 25. 21:22ㆍ투자
집값이 하늘 높은 줄 모르고 상승하고 있습니다. 이미 꽤 오래 상승이 지속됐는데 언제까지 이 상승이 이어질까요?
Zip4라는 부동산 빅데이터 플랫폼에서 발표한 부동산 하락의 10가지 지표가 있습니다.이 10가지 지표중 절반 이상 해당되면 하락 시그널이라고 합니다.
1. 매매 값만 상승전셋값은 그래도이지만 매매값만 상승하는 경우입니다. 상승장에서는 전셋값과 매매값 모두 오르게 됩니다.하지만 상승은 영원하지 않습니다. 실수요자 그러니까 거주목적으로 집을 사는 사람들에게 공급이 충족되면, 시장에는 투자를 목적으로 하는 가수요자만 시장에 남게 됩니다. 이렇게 되면 전셋값은 그대로이지만 매매 가격만 상승하게 됩니다.
2. 주상 복합, 나 홀로 아파트, 대형 평형 상승
대형 평형, 주상복합, 나 홀로 아파트는 부동산 시장에서 비인기 유형의 주택입니다.
인기 있는 주택들의 가격이 상승하면 비교적 저렴한 비인기 유형의 주택들에게 눈이 갈 수밖에 없습니다.
따라서 상승장의 끝에 가까워지면 비인기 종목들이 상승하게 되는 겁니다.
3. 장기간 상승
주식도, 코인도, 집값도 영원한 상승은 없습니다.
과거 데이터를 기반으로 지방은 2년에서 4년, 수도권은 4년에서 6년 동안 상승하는 경우가 많았다고 합니다.
집값의 상승이 길어질 수 록 하락의 리스크는 더욱 커지게 되는 점 꼭 기억해야겠습니다.
4. 4년간 50% 이상 상승
보통 부동산 가격은 4년 이내 최저 가격 대비 100% 오르면 보합기를 맞는 경우가 많다고 합니다.
보합기는 가격의 변동성이 줄어드는 시기를 의미합니다.
물론 추가적인 상승이 있을 수 도 있습니다.
하지만,
욕심 때문에 돈을 잃을 가능성이 있으니 조심하는 게 좋습니다.
5. PIR지표가 과거 평균보다 높음
PIR은 Price to Income Ratio의 약자입니다.
주택 가격과 가구의 연간 소득의 차이를 보여주는 지수입니다.
연간 수익을 사용하지 않고 모았을 때 몇 년 후에 집을 살 수 있는지를 유추할 수 있는 지표입니다.
이 지표는 발표하는 기관에 따라 사용하는 수치가 다릅니다.
그렇기 때문에 지표를 비교할 때는 하나의 기관에서 발표한 자료를 비교하는 것이 좋습니다.
PIR지표가 과거 평균보다 높은 고평가,
낮으면 저평가된 것으로 판단할 수 있습니다.
6. 미분양 증가
입지가 좋지 않은 곳에 미분양이 나는 건 당연한 일입니다.
하지만 입지가 좋은 곳에서 미분양이 발생된다면 공급이 수요를 넘어선 상태일 가능성이 높습니다.
미분양이 증가한다면 그 이유를 알아보는 게 좋습니다.
7. 청약 경쟁률 저조
미분양이 발생하기 전에 발생하는 신호입니다.
따라서 미분양률과 함께 경쟁률을 같이 살펴봐야 합니다.
8. 성수기 중 뜸한 거래
평소에 거래가 꾸준히 있던 아파트인데도 불구하고 성수기에 거래가 없다면 매물이 쌓이고 있을 가능성이 높습니다.
수요가 감소해서 거래가 줄어든다는 건 부동산 시장이 얼어붙기 시작한 신호일 수 있습니다.
수요가 있다면 가격을 낮춰서라도 팔 수 있는데 거래가 없다는 건 하락 시그널일 수 있다는 것입니다.
9. 남는 전세
신축 아파트나 재건축, 리모델링 아파트의 입주의 영향으로 근처 아파트 값이 일시적으로 변동되는 것과는 다르게
공급이 충분한데도 전세매물이 쌓이는 경우에는 문제가 됩니다.
전세가 남아돈다면 하락 시그널로 볼 수 있습니다.
10. 예정된 공급 계획
공급이 수요를 넘어서면 가격 하락이 시작됩니다. 따라서 예정된 입주물량이 많을 경우 집값이 하락할 수 있습니다. 공급이 증가하면 전셋값이 하락하고 그다음으로 집값이 하락하게 됩니다.
지금은 위 10가지 사항 중 몇 가지나 해당이 되고 있을까요?
하락 시그널을 잘 캐치해서 고점에서 물리는 일이 없기를 바랍니다!!